Le prêt relais : que faut-il savoir

Qu’est-ce que le prêt relais ?

Par définition, le prêt relais permet de faire la transition entre la vente de son bien immobilier actuel et l’achat d’un nouveau bien. Il a donc été conçu pour les propriétaires, mais également pour les personnes désireuses d’investir dans le locatif. Sont exclues du prêt relais les personnes achetant un bien pour la première fois : les primo-accédants.

Le prêt relais est considéré comme un crédit de courte durée (en général, il dure moins de 24 mois) puisqu’il a uniquement pour but de faire la transition entre l’achat et la vente d’un bien. En effet, il demeure souvent difficile de parvenir à vendre son bien avant l’achat d’une maison ou d’un appartement plus grand, par exemple. En général, si l’on ne fait pas appel au prêt relais, il est nécessaire de louer quelques mois lorsqu’il n’est pas possible de faire coïncider les deux transactions.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Le remboursement d’un prêt relais peut se faire de deux manières différentes :

• Soit par le biais de mensualités permettant de rembourser la prime d’assurance ainsi que les intérêts.
• Soit grâce au remboursement de l'intégralité du prêt relais par le biais de la vente de votre bien immobilier ainsi qu'en réglant la prime d’assurance pendant tout le contrat.

À savoir également, le montant du prêt relais est calculé en fonction du bien immobilier que vous possédez et que vous désirez mettre en vente. Pour ce faire, vous devez faire appel à un expert en mesure d’estimer la valeur de votre bien. La règle générale pour un prêt relais consiste à accorder environ 70% du montant du bien mis en vente.

Le prêt relais adossé à un prêt classique

Dans le cas où vous auriez besoin d’emprunter une somme supérieure à la valeur de votre bien actuel mis en vente, vous pourriez bénéficier d’une avance de 50 à 70% de la valeur de votre bien en moyenne. Votre prêt relais est alors associé à un prêt tel qu’un prêt immobilier, un prêt à taux zéro ou encore un prêt Action Logement.

Par la suite, vous remboursez des mensualités étalées sur plusieurs mois, voire plusieurs années, dans le cadre de votre prêt classique, mais le prêt relais doit quant à lui être remboursé sous 24 mois maximum. Pour l’emprunteur, le remboursement des deux prêts se fait par le biais d’une seule et même mensualité couplée.

Une formule de prêt relais associé à un crédit classique permet de bénéficier d’un différé d’amortissement, qui peut se prolonger jusqu’à deux ans. Selon cette formule spécifique, les échéances de votre prêt immobilier ainsi que les mensualités de votre crédit classique ne débutent qu’au bout de deux années. Néanmoins, si votre bien immobilier est vendu plus rapidement, vous pouvez solder votre prêt relais afin de diminuer le montant de vos mensualités.

Le prêt relais-rachat

Cette formule de prêt relais est particulièrement attractive si vous désirez acquérir un nouveau bien immobilier, mais que vous n’avez pas encore terminé de rembourser le crédit de votre bien actuel. Cela vous évite ainsi de devoir cumuler deux mensualités.

Dans le cadre d’un prêt-rachat, vous avez donc la possibilité de faire racheter votre prêt immobilier en cours en l’associant à un nouveau prêt immobilier vous permettant d’acheter un nouveau bien. Les deux mensualités sont rassemblées en une seule et vous profitez d’un seul taux d’intérêt.

Comment est calculé le montant accordé pour un prêt relais

Courant sur une période courte, le prêt relais, peut néanmoins être renouvelé une fois, pour un maximum de deux années durant lesquelles vous avez la possibilité de vendre votre bien immobilier actuel. On considère qu’un prêt relais peut couvrir de 50 à 80% du montant du bien immobilier mis en vente, et en général, il représente 70% de celui - ci.

Ce pourcentage correspond au fait de prendre en compte la possibilité de ne pas vendre le bien et d’accepter alors de baisser le prix de vente initial. Il prend également en compte d’autres paramètres inhérents au bien : sa localisation géographique, ses points forts et ses faiblesses, entre autres.

Dans quel cas souscrire un prêt relais ?

Souscrire un prêt relais vous permet avant tout d’être en mesure d’acheter un nouveau bien avant de vendre votre bien actuel. Mais ce type de prêt vous permet également d’éviter de devoir fournir certaines garanties. En effet, généralement, les établissements bancaires acceptent une promesse d’affectation hypothécaire si votre bien n’est pas vendu dans les deux ans. Cela vous évite de devoir subir le coût d’une garantie telle qu’une hypothèque.

Quels sont les inconvénients du prêt relais ?

Le prêt relais est associé à des taux relativement élevés. Ainsi, son taux d’usure est plus élevé que pour des crédits immobiliers classiques. Le taux n’est pas fixe et doit être négocié avec l’établissement bancaire. Il dépend de plusieurs paramètres dont la présence d’un crédit immobilier classique, les revenus des ou de l’emprunteur(s) ainsi que d’une éventuelle demande d’un différé de remboursement partiel plutôt que de remboursement total.

Peut-on combiner un prêt relais avec un prêt à taux zéro lors de travaux ?

Oui, il est possible de combiner un prêt relais avec un prêt à taux zéro (PTZ) pour vos travaux, mais certaines conditions doivent cependant être respectées. Le PTZ est spécifiquement destiné à l'achat de logements neufs ou à la rénovation de logements anciens pour les transformer en logements neufs.

Afin d’obtenir un PTZ en complément d'un prêt relais, l'acquisition immo doit donc concerner un bien neuf ou assimilé neuf. Les conditions d'obtention du PTZ doivent également être respectées, en plus des critères spécifiques au prêt relais.

Quelles sont les alternatives au prêt relais si vous ne vendez pas à temps ?

Sachez que si vous ne vendez pas votre propriété à temps, il existe néanmoins plusieurs alternatives au prêt relais. Vous pourriez réaliser une simulation de prêt (utiliser une calculette de prêt) pour un crédit complémentaire conventionné qui pourrait soutenir votre acquisition. Faire appel à un courtier pourrait également vous aider à trouver des options de crédit adaptées à vos besoins. Celui-ci peut vous servir de guide afin de faire le bon choix.

Ces solutions offrent des avantages, notamment une augmentation du capital disponible dans le cadre de votre acquisition. Ceci permet de maintenir votre projet immobilier en attendant la vente de votre bien actuel, et ce, en disposant des ressources nécessaires.

Y a-t-il des frais supplémentaires associés à un prêt relais ?

Oui, des frais supplémentaires peuvent être associés à un prêt relais, selon les termes fixés par le prêteur. Ces frais peuvent inclure des frais de dossier, des commissions, ainsi que des coûts liés à l'assurance du prêt.

Pour cette raison, il est important de bien lire l'accord de prêt et de discuter avec l’organisme prêteur des coûts totaux associés au montant global du prêt. Ne manquez pas également d’utiliser votre délai de réflexion avant de vous engager. Ces informations vous permettront de comprendre ce qu’implique cet engagement financier au-delà du crédit et des intérêts.